北京市经济适用房供求现状分析 经济适用房贷款条件

  提要本文在北京市保障性住房现状分析的基础上,主要从需求和供给两大方面分析北京市经济适用房现状,并指出目前北京市经济适用房供求矛盾凸显,最后阐述供求矛盾的具体表现,对完善北京市经济适用房政策具有一定的现实意义。
  关键词:经济适用房;需求;供给
  中图分类号:F293.3文献标识码:A
  
  一、北京市经济适用房供求现状
  
  (一)北京市保障性住房现状。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。根据北京市城市建设综合开发办公室资料(2007年)可知,2006年定向供应给五类人的经济适用房为1万多套,但符合五类人条件的有5万多户,其余还有8万多户符合经济适用房申请条件的正在轮候,所以需要经济适用房的还有13万户以上,加上以后新增加的,至少还需要建设15万套以上经济适用房,按每套90平方米计算,至少还需要建设1,350~1,800万平方米以上,所以经济适用房建设应该加快。
  市建委主任隋振江称(2008),2008年北京保障性住房的供应面积已经确定为800万平方米,其中两限房450万平方米,经济适用房300万平方米,廉租房50万平方米。相比2007年530万平方米的供应量,大幅增加了51%。
  北京市住房和城乡建设委员会召开新闻发布会(2010),介绍北京市保障性住房建设情况。大体为:过去三年来,北京市累计开工建设政策性住房2,333万平方米、24.8万套。2010年北京将进一步加大政策性住房建设力度,实现自住型、改善型等各类政策性住房用地要占到住宅供应总量的50%以上;新开工建设和收购政策性住房13.4万套,占全市住宅开工套数的比例达到50%以上的目标。
  从近几年的北京市保障性住房现状可以看出,保障性住房的建设已逐步得到市政府的重视。保障性住房比例大幅度增加,在房价飞涨的今天,这让中低收入者看到了改善居住条件的希望。而其中经济适用房作为保障性住房建设和投资的重点,更受中低收入家庭关注。
  (二)北京市经济适用房需求现状。根据相关数据显示,北京市80%左右的家庭年收入低于6万元,其中10%左右的家庭为最大收入家庭,有70%左右的家庭为中低收入家庭,可购买经济适用房。由此可见,经济适用房的需求量是非常大的。
  而影响经济适用房的需求有多重因素,比如城市人口数量、居民收入水平、住房消费水平和支付能力、住房的价格、恩格尔系数等,其中恩格尔系数和住房消费比重主要反映住房需求的变化趋势。从恩格尔系数来看,从2000年的36.3%一直持续下降到2006年的30.8%,2007年上升为32.2%,2008年继续上升为33.8%,恩格尔系数整体呈下降趋势。而中低收入家庭住房消费比重却呈逐年增加趋势,从2000年的6.6%稳步增加到2004年的8.7%,2005年有所下降,降为7.9%;2006年出现回升,增加到8.2%;2007年和2008年的恩格尔系数分别为8.1%和7.8%。
  从影响住房需求的两个主要因素恩格尔系数和住房消费比重看,在恩格尔系数的下降和住房消费比重的上升这一双重影响作用下,今后一段时间,北京市经济适用房的需求存在巨大的增长空间。
  (三)北京市经济适用房供给现状。自1998年开始,北京市开始建设经济适用房,到2008年底累计投资完成额为458.1亿元,竣工面积为2,268.6万平方米,竣工20.9万套;销售面积为1,934.9万平方米,销售17.9万套。
  首先,从北京市统计年鉴数据中可知,1999~2008年,北京市住房投资总额一直维持增长的态势。但是,从北京市住房投资结构来看,商品房的投资逐年递增,其中高档住宅的投资一直占住宅总投资的15%~22%。而经济适用房的投资额在2004年以前一直保持着稳步的增长,其占住宅投资总额比例也维持在11%左右;2004~2008年,经济适用房投资额开始下降,所占住宅投资总额比例也由2000年的11.86%下降为2008年的3.82%。由此可以看出,2000~2003年,各类房投资维持相对稳定增长;2004~2008年,经济适用房投资比例锐减,取而代之的是高档住宅的投资比例逐年增加。
  其次,由1999~2008年北京市经济适用房竣工面积情况可知,经济适用房竣工面积从1999年开始逐步递增,但是自2005年开始急剧下降,从2005年的325.6万平方米降到了2008年的101.1万平方米。可见,近几年经济适用房的供给量明显减少。由于拆迁成本和建筑成本上升以及土地吃紧等问题,北京市减少了经济适用房的供应。同时,中国社科院财贸研究所住宅研究室王诚庆认为,北京将其主要面向拆迁户,事实上,北京的经济适用房本身也无法满足拆迁户。按照北京市城市新规划,到2020年,将只有10%的北京人住在旧城,所以仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算,这就意味着北京市仅解决二环内的拆迁户,就需要1,300万平方米左右的住房。而到2008年,北京计划才有800万立方米的经济适用房。北京市经济适用房在不能够完全满足拆迁户的情况下,每年还有许多新增的中低收入者。由此可知,北京市经济适用房的供应量不足且需要加大。
  再次,从2008年来看,北京市经济适用房施工面积为544.9万平方米,竣工面积为101.1万平方米,平均销售价格为3,813元/平方米,商品房住宅施工面积为5,538.2万平方米,竣工面积为1,399.3万平方米,平均销售价格为12,418元/平方米,二者施工面积比为1∶10.2,竣工面积比为1∶13.8,价格比为1∶3.3。北京市中低收入家庭占北京市家庭总数的70%左右,由此可知,只占住房竣工面积6.8%的经济适用房需要提供给70%左右需要购买经济适用房的家庭,供给难应需求。
  由此可见,随着住房市场的不断发展,北京市住房供给结构发生了重大变化,住房供给已经由非市场化的福利性住房为主体向市场化的商品房为主体转化。而北京市经济适用房的供给远远满足不了城镇中低收入家庭购买经济适用房的现实需求,供求矛盾日益凸显。
  
  二、北京市经济适用房供求矛盾主要表现
  
  (一)排号难。“有资格也难买到房”,由此可见一斑。排号难是众多期盼着买上经济适用房的人们发出的共同声音。曾经出现过“高校教师搭帐篷苦等50天”、“北五环之外的‘XX苑’经济适用房小区放号5,000个,引得数万人通宵达旦地守候”等现象;而后期也出现过网络排号,经济适用房购买中的“黄牛”却从未消失。在经济发展迅速的地区,上网人员相对较多,网络排号相对比较公正,但对于一些不熟悉或不经常上网的人却是劣势凸显。但即使是看起来相对公正的网络排号,也有三大软肋:一是开发商通过个人信息的登记,给申请者安排了各自的号码,但却没有公示,造成作弊的可能;二是网络技术完全可以在非常隐蔽的情况下改变申请者的次序;三是开发商和网络公司淘汰掉一部分填写信息错误的申请者,同时通过网络的购房者也因为种种原因放弃了机会,这些都会成为开发商可控的资源。无论是现场认购还是网络排号,都表明了一个事实:排号难。
  (二)富人化。有房的富人和无房的穷人“抢房”,是近些年经济适用房排队大军越发“壮观”的场面之一。开着宝马、别克去购买经济适用房的现象已不足为奇,而辛苦排队拿号购房的中低收入者最终只能望房兴叹。另外,购买经济适用房的并非只是缺房户,有人拥有好几套房子的情况并不少见。可见,“富人化”使得中低收入者的房源被部分高收入者挤占,有效供给减少。
  (三)量不足。经济适用房投资比重连年下降,从最初的11%左右下降到如今的3.82%,取而代之的却是高档商品房的投资建设。与此同时,经济适用房的竣工量从2005年的325.6万平方米降到2008年的101.1万平方米。这些都说明经济适用房的供应量不足、甚至逐渐萎缩,从而使得住房市场的需求显得更为迫切。可见,供应量赶不上需求。
  (四)不经济。为了降低成本,北京的经济适用房越来越往远离市区的地方建设,房屋整体结构不合理,配套设施、周边环境较差,房屋质量也令人忧虑。这些因素使得经济适用房的“经济性”就成了问题,从而降低了经济适用房的价值。毫无疑问,“不经济”造成的无效供给也降低了中低收入者的购房意愿。
  (五)不适用。按照《经济适用住房管理办法》规定,经济适用房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。而在一些经济适用房小区,150平方米以上的房子比比皆是。开发商从自身利益出发,什么样的户型好卖就建什么样的房子,于是许多经济适用房越建越像“别墅”,中低收入者显然买不起,这就使得经济适用房的有效供给减少。
  (六)高出租率。在北京回龙观、天通苑等区域,经济适用房违规出租屡禁不止;经济适用房在区域租赁房源中占比惊人。2006年REICO工作室推出了一项调查,调查数据显示,北京市昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内,房屋出租率竟已占到全区租赁交易总量的78.8%。据2010年链家地产市场研究部数据显示,当前北京市存量经济适用房中,出租率达20%;其中,回龙观、天通苑等典型区域则达到50%左右。如此之高的出租率,不能不反映出房主不是真正需要经济适用房,富裕的有产者、拥有住房的多房户,买走了超过一半的经济适用房。
  (七)炒号多。在经济适用房中,已经不再是炒房,而是直接炒认购资格。这种认购中的炒号现象发生的原因也是一群炒认购资格者钻了“分配”环节的空子,繁琐的购房程序,能否买上房子,资格不是关键,关键的是能否拥有宝贵的房号。由此,炒号酿成了经济适用房的人为短缺。
  
  三、结论
  
  北京市经济适用房的“排号难”、“炒号多”,足以反映出需求的旺盛;“量不足”表明提供给中低收入者的经济适用房的数量不够;“高出租率”、“富人化”、“不经济”和“不适用”如此种种表现又进一步证实了真正落入中低收入者手中的有效供给量大打折扣。在供不应求的事实下,北京市经济适用房供求矛盾突出自不待言。
  希望政府相关部门找出供求矛盾的具体原因,采取合理有效的措施,在增加经济适用房供应量的同时,严厉打击炒号和倒号等行为,防止不符合条件的富人购房现象发生,对开发商等部门进行严格的监管,从而逐渐缓解供求矛盾,最终解决更多中低收入者的住房问题。
  (作者单位:1.北京林业大学研究生院;2.北京林业大学经济管理学院)
  
  主要参考文献:
  [1]北京市经济适用房非均衡程度分析[吉林大学硕士学位论文].吉林:吉林大学,2008.24.
  [2]赵杰.经济适房存在问题及对策分析与研究.现代经济,2009.3.
  [3]韩笑.北京市经济适用房的政策分析和对策研究.现代企业教育,2007.2.

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